7 secretos sobre la venta de una casa si está alquilada

El sector inmobiliario está en auge, la compra venta de vivienda sigue creciendo en nuestro país. Si tienes una vivienda alquilada pero la quieres vender al mejor precio, te explicamos en este artículo cómo puedes hacerlo.

La compraventa de viviendas en nuestro país sigue en aumento y en muchas ocasiones, no sólo en viviendas que proceden de una ejecución hipotecaria,  las transacciones de la compraventa se realizan con un arrendatario o inquilino viviendo en el inmueble.

Por lo tanto, sí que puedes vender tu casa estando alquilada, pero vamos a ver unos puntos a tener en cuenta si te encuentras en esta situación:

Qué dice la ley

En los artículos 14 y 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, queda regulado que la compraventa venta por parte del propietario de un inmueble que tenga cedido en régimen de alquiler es una transacción, siempre teniendo en cuenta los derechos de los inquilinos, posible y legal.

Qué afecta al propietario

La persona que está viviendo en tu vivienda, alquilada, tiene derecho de compra preferente de tu casa, por lo que deberás comunicarle,  por escrito y de forma fehaciente, tu intención de venderla y ofrecerle la opción de comprarla en las condiciones en las que vas a hacer la transacción. Tu inquilino tiene 30 días para ejercitar su derecho a optar a la vivienda y hacer una oferta. Si pasado este tiempo no se pronuncia, permite que tu vivienda sea adquirida por un tercero, eso sí deberás informar al posible comprador que tu casa está alquilada.

Qué afecta al inquilino

El inquilino de tu vivienda, como ya hemos comentado, tiene prioridad para adquirir la casa en la que vive. Y desde que le comunicas tu intención de vender la propiedad, tiene 30 días naturales para comunicarte si está interesado o no en comprarla y hacerte su oferta (derecho de tanteo) sobre el importe de venta que tú has establecido y comunicado.

Si esta comunicación no la realizas, la realizas de forma incompleta o en el caso de que el importe de la venta efectiva sea inferior al que comunicaste, el inquilino tiene derecho (recibe el nombre de derecho de retracto) a comprar la vivienda que ya has vendido en el plazo de también de 30 días.

Qué afecta al comprador

El comprador de tu vivienda debe conocer que la casa por la que está interesado se encuentra en régimen de alquiler, es decir, que debes comunicárselo. También en la escritura de compraventa se debe reflejar si el inmueble tiene o no inquilinos y ocupantes.

El comprador ha de tener en cuenta los derechos del inquilino de la vivienda, especialmente los relativos a la permanencia del contrato. En los contratos de arrendamiento anteriores al 5 de  junio de 2013, el nuevo comprador debe mantener el contrato de alquiler hasta la finalización de la duración máxima de los cinco años, que es la permitida con sus correspondientes prórrogas.

En el caso de los alquileres firmados a partir de junio de 2013 se pueden dar dos situaciones:

  • para contratos inscritos en el Registro de la Propiedad: contrato de alquiler el inquilino se asegura su permanencia en la vivienda hasta la finalización del contrato.
  • para contratos no inscritos en el Registro de la Propiedad: el inquilino ha de abandonar la vivienda en tres meses.

Posibles acuerdos entre las partes

Otra opción bastante habitual, sobre todo si quien compra tu casa es un comprador inversor, es que el inquilino pueda continuar en la vivienda. Para que ello se de, bien se firmaría un acuerdo entre tu inquilino y tú y, el nuevo comprador, lo aceptase de manera expresa o bien, el inquilino llega directamente a un acuerdo con el nuevo comprador

Puede ser un reclamo para una rentabilidad inmediata del comprador

En el caso de que el comprador de tu vivienda, no la quiera para vivienda habitual o bien sea un inversor de inmuebles, el ofrecer tu vivienda con un inquilino, con contrato vigente y con una garantía de pago mensual por un historial al día, puede ser un muy  buen reclamo para la venta ya que la rentabilidad que obtiene por la transacción es inmediata.

Recomendaciones

Como hemos visto, vender una casa en régimen de alquiler es un caso especial que afecta a tres partes y exige tener un conocimiento mínimo de la Ley que ampara este tipo de operaciones, de ahí que aconsejamos que si te encuentras en la situación como vendedor, acudas a una agencia inmobiliaria para que puedan asesorarte específicamente y agilizar el trámite.

Resumiendo, las tres partes implicadas en la compraventa de la vivienda con inquilinos deben tener en cuenta una serie de aspectos previos a la materialización de la operación:

  • tú como vendedor debes cumplir todos los requisitos legales para evitar que por un no cumplimiento se pueda anular la compraventa de la vivienda.
  • el comprador, del mismo modo,  debe revisar todos los términos y condiciones del contrato de compraventa, así como averiguar la existencia o no de cargas y obligaciones de la casa que va a comprar
  • y por parte del inquilino, es necesario informarse y conocer los derechos y obligaciones que tienen y les afecta en este tipo de operaciones

Esperamos que te haya gustado este artículo y te sea útil. Desde Grupo Sol podemos asesorarte en estas técnicas para mejorar el proceso de venta de tu casa, no dudes en ponerte en contacto con nosotros a través del siguiente formulario.

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