¿Sabes cuánto te puede costar vender tu casa en Gijón?

Quieres vender tu casa en Gijón pero no sabes por dónde empezar. Qué gastos conlleva la venta de una vivienda en el Principado.

A la hora de plantearte vender tu casa, existen una serie de gastos e impuestos por la transacción inmobiliaria que debes tener en cuenta. En algunas situaciones, la Ley contempla beneficios fiscales.

Ganancia patrimonial

La venta de una vivienda, fiscalmente,  tiene la consideración de pérdida o ganancia patrimonial en la declaración de la renta, dependiendo de si se obtienen pérdidas o beneficios por la transacción.

Una vez la vivienda haya permanecido más de un año en tu poder, si al realizar la venta el valor es superior al valor con el que la adquiriste, se produce una ganancia y deberás pagar, por incremento de tu patrimonio, el impuesto en el IRPF. No así en el caso de vender tu casa por un importe inferior al que pagaste en el momento de la  compra.

En función de los siguientes tramos, la ganancia patrimonial tributa en la pasada renta (renta 2016) por los siguientes tipos:

  • Hasta 6.000€-> tributan por el 19%
  • Entre 6.000 y 50.000 €-> tributan por el 21%
  • Superiores a los 50.000 €-> tributan por el 23%

Hay que saber, que el cálculo de la ganancia no se realiza únicamente sobre el resultado de restar precio compra menos precio venta, si no que al precio de compra se le añaden los gastos y costes de impuestos, tributos y de las mejoras que se hayan podido realizar en la vivienda para la adecuación de la misma. De la misma forma, al precio de venta se le deben restar los gastos, tributos e impuestos.

Exenciones al pago del impuesto en el IRPF al vender la vivienda

  1. a) Reinvertir la ganancia en otra vivienda habitual

Debes cumplir una serie de requisitos:

  • La vivienda que has vendido sea la habitual.
  • Las ganancias debes destinarlas a la compra de otra vivienda habitual. Si sólo inviertes una parte de la ganancia patrimonial por la venta, en la compra de vivienda habitual,  el resto lo debes tributar de la forma descrita anteriormente.
  • La compra de la nueva vivienda debes realizarla dentro de un plazo máximo de dos años.
  1. b) Mayores de 65 años.

En el caso de personas mayores de 65 años que realicen la venta o transmisión de una vivienda o inmueble, tampoco pagarán impuestos siempre que destinen la ganancia obtenida a la creación de una renta vitalicia asegurada, dentro de un plazo de seis meses desde la venta o transmisión.

  1. c) Dación en pago.

En el caso de vender tu vivienda a la entidad bancaria por el importe pendiente de tu préstamo hipotecario, hablamos de una donación en pago.  En este caso, aunque  también se puede dar una ganancia patrimonial, se aprobó una reforma por la que quedan exentas de tributar en el IRPF, este tipo de transmisiones igual que en el caso de las ejecuciones hipotecarias.

Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como “plusvalía municipal”,  es un impuesto local, cuyo importe se calcula en función de unos coeficientes que establece el ayuntamiento donde esté el inmueble. Es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenta el terreno urbano y el número de años transcurridos entre adquisición y transmisión. Em impuesto se activa como consecuencia de la venta, donación herencia, etc., es decir cualquier transmisión de la propiedad.

Puede darse el caso de tener una pérdida patrimonial y tener que pagar esta tasa.

Para el cálculo de la plusvalía municipal, tienes que coger el valor catastral del suelo donde está ubicado el inmueble. Por ejemplo, para un valor de 40.000 €. Utilizando un simulador online sale una cuota a pagar de 5.760 €.

El pago de este tributo es obligatorio para el vendedor en el caso de compraventa de un piso, casa, garaje, solar  u otro bien inmueble urbano. Y, en el caso de adquisición por herencia o donación, es el que hereda o adquiere el bien, quien paga el impuesto.

Cancelación de préstamo hipotecario

Si pediste una hipoteca para ayudar a pagar la compra de tu vivienda y aún la estás pagando en el momento de venderla, tienes que hacer frente a su cancelación económica y registral y a los gastos que conlleva realizarla.

Cuando la cancelación de la hipoteca no es consecuencia de una subrogación, en las hipotecas contratadas a interés variable, la comisión por cancelación está limitada como máximo al 1%.

Además de la cancelación económica de la hipoteca con la entidad bancaria, es necesario cancelarla a nivel registral, para ello hay que realizar una escritura de cancelación del crédito hipotecario ante notario y presentarla posteriormente en el registro de la propiedad, para dejar el inmueble libre de esa carga. El importe de esta cancelación registral se sitúa aproximadamente en los 1.000 € y se suele encarga tu entidad bancaria.

En el caso de que el comprador que adquiera tu vivienda, solicite también una hipoteca, será su entidad bancaria quien se encargue de la gestión con el registro de la propiedad para asegurarse de que realmente borren tu hipoteca para inscribir la nueva.

Impuesto de Bienes Inmuebles

Este impuesto recae sobre el propietario del inmueble a  1 de Enero, es decir, que siempre le toca pagar a quien vende la vivienda. El recibo te lo pedirá el notario.

Certificado de estar al corriente de la comunidad

Debes solicitar al administrador de la comunidad o presidente un certificado de estar al corriente de pago de las cuotas y derramas de la comunidad. Si debes alguna cuota debes ponerte al día para que te emitan el certificado. Suele ser un certificado sin coste, pero en ocasiones puede ascender. El certificado te lo pedirá el notario.

Certificado energético

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, es obligatorio para vender una vivienda disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética. Tú como vendedor estás obligado a presentarlo para que el notario de el visto bueno al contrato de compra venta. El coste del certificado energético se sitúa en unos 100€.

Escritura de compra-venta

Aunque son negociables, según la ley, los gastos de otorgamiento de escritura pública (aquellos relativos a la escritura matriz) son por cuenta del vendedor, es decir los debes pagar tú y son el coste más elevado aprox. 400€ y los de primera copia y demás posteriores a la venta con por  cuenta del comprador.

Gastos de la agencia inmobiliaria

Si vas a contar con la ayuda y asesoramiento profesional de una agencia inmobiliaria para vender tu casa, tendrás que calcular una comisión sobre el precio de venta de tu vivienda de entre el 2 y el 5% y sumarlo a los gastos de la venta.

Caso práctico

Tipo inmueble: vivienda
Valor compra: 110.000€    –    Valor venta: 160.00€
Año compra: 2000  –   Año venta: 2016
Solicita crédito hipotecario para compra:
Importe crédito hipotecario: 100.000€
Saldo pendiente hipoteca en el momento de la venta: 25.000

Gastos en la venta de la casa

  1. Ganancia patrimonial. En la venta de la vivienda se obtiene una ganancia patrimonial de 50.000€, por tanto hay que aplicar un tipo impositivo del 21%. Impuesto a pagar en la renta: 10.500€. (Si los 50.000€ de ganancia se reinvierten en la compra de otra vivienda habitual en menso de dos años, este impuesto no se paga).
  2. Plusvalía municipal. El valor catastral del suelo para este caso práctico, es de 40.000€. Utilizando un simulador online, para una vivienda en Gijón, sale una cuota a pagar de 5.760€.
  3. Hipoteca, cancelación económica. Quedan 25.000€ para la liquidación de la hipoteca si calculamos un 1% de comisión de cancelación al banco, son 250€.
  4. Hipoteca, cancelación registral. Calculamos 1.000€ aproximadamente, teniendo en cuenta que se gestiona a través de la gestoría de la propia entidad bancaria.
  5. Escritura compra-venta. Coste aproximado de 400€.
  6. IBI del año en curso: 400€.
  7. Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad. Suele ser gratis.
  8. Certificado de eficiencia energética: 100€.
  9. Agencia inmobiliaria, calculamos un 3% de comisión: 4.800€

El total de los gastos será de 23.210 €.
Esperamos que te haya gustado este artículo y te sea útil. Si necesitas ayuda para vender o comprar tu casa, no dudes en ponerte en contacto con nosotros a través del siguiente formulario.

Estaremos encantados de ayudarte.

Más artículos del blog

Ver todos los artículos
Vender y comeprar con las nuevas tecnologias

Compraventa de vivienda con las nuevas tecnologías

Como venimos comentándote en los últimos artículos, también en…
Seguir leyendo
Big Data inmobiliario

Visualizar los datos para entenderlos

Visualizar los datos para entenderlos En entradas recientes en…
Seguir leyendo
compran viviendas online

Cada vez más inversores compran viviendas online

Las nuevas tecnologías, como la fotografía en 3D y…
Seguir leyendo
realidad virtual matterport tour 360

Realidad virtual para vender tu casa rápidamente

Desde El Sol Grupo Consulting Inmobiliario ponemos a tu…
Seguir leyendo